Cos’è il certificato di agibilità e che cosa dice la legge: perché questo documento non sana qualsiasi situazione, la sentenza del Consiglio di Stato.
Molti pensano che avere il certificato di agibilità significhi essere al sicuro da problemi legali o abusi edilizi, non è così e questo perché la legge sul punto è molto chiara. Difatti, il certificato di agibilità non ci dà da solo la possibilità di costruire un edificio e soprattutto non sostituisce il permesso di costruire o altri titoli edilizi necessari per rispettare le regole urbanistiche, in base anche ai vincoli paesaggistici o dei singoli comuni.
Questo significa che, anche dopo il rilascio del certificato, il Comune può verificare eventuali irregolarità e contestarle, e a quel punto prendere i provvedimenti necessari. Un solo piccolo sgarro quando scegliamo di costruire un edificio, ci può costare diverse migliaia di euro o addirittura la demolizione, per cui è meglio fare sempre tutto a regola d’arte. Ma se non è qualcosa che ci dà le garanzie per costruire, a cosa serve davvero il certificato di agibilità?
Qual è la funzione del certificato di agibilità
Si tratta in primo luogo di una certificazione necessaria a dimostrare che un edificio è sicuro e idoneo all’uso previsto, e che rispetta norme su sicurezza, igiene, salute e risparmio energetico. Non serve però a certificare che l’immobile sia costruito nel rispetto di tutte le regole urbanistiche, perché a questo punto subentrano altre documentazioni assolutamente necessarie. Per tale ragione, il certificato di agibilità non sana qualsiasi situazione.
Per fare un esempio semplice, si può avere una casa perfettamente abitabile e sicura, ma che presenta modifiche non autorizzate o ampliamenti illegali: il certificato di agibilità non annulla queste irregolarità. Lo ha confermato anche il Consiglio di Stato nella sentenza 9580 del 2024, che ha valutato un ricorso molto controverso. In questo caso, il proprietario di una villa aveva effettuato lavori che modificavano la struttura dell’immobile.
Cosa succede se c’è il certificato di agibilità, ma mancano altri documenti fondamentali
Nello specifico, oltre a modificare l’altezza del sottotetto, questi lavori chiudevano portici e cambiavano la destinazione di alcuni locali, trasformandoli in spazi abitativi o aree relax con sauna e bagno turco. Il Comune ha considerato queste opere abusive e ha emesso un’ordinanza di demolizione, che è stata poi trasformata in una sanzione pecuniaria perché ripristinare l’edificio sarebbe stato pericoloso, ma quel punto è scattato il ricorso.
Il proprietario aveva sostenuto che il certificato di agibilità avrebbe “sanato” implicitamente le irregolarità, ma il Consiglio di Stato ha chiarito che non è così. La legge prevede infatti che la conformità urbanistica sia un requisito indispensabile per rilasciare il certificato di agibilità e questo non significa che il certificato dia automaticamente ragione al proprietario in caso di abusi: se il Comune scopre difformità rispetto al progetto approvato o ai permessi ottenuti, può intervenire in qualsiasi momento.
È quindi importante distinguere tra funzioni e permessi: il permesso di costruire serve a garantire la regolarità edilizia e urbanistica, mentre il certificato di agibilità attesta che l’immobile è sicuro e abitabile. Insomma, avere il certificato di agibilità non offre una protezione completa contro le contestazioni per abusi edilizi e ogni modifica o ampliamento non autorizzato può essere soggetto a provvedimenti, che possono arrivare fino alla demolizione o alla sanzione economica.
